제1장 아파트 시대가 끝난 9가지 이유
1. 2015년 변곡점, ‘주택수급 대역전 드라마’
2. 인구이동 심화, ‘서울 공동화 시대의 개막’
3. 쪼그라든 인구, ‘급감하는 주택수요’
4. 시장 안정카드, ‘국토균형발전 3대 시책’
5. 세금폭탄 위력, 가격상승세 ‘동작 그만’
6 대출규제와 금리인상, ‘이젠 아파트 사지마’
7. 건설업체의 딜레마, ‘미분양에 시름은 깊고…’
8. 임대주택 공급확대, ‘막 내린 수요증가세’
9. 고급화된 눈높이, ‘까다로워진 수요자 입맛’
제2장 반면교사 해외시장, ‘미리 가본 한국의 미래’
1. 미국, ‘대도시 수입으로 소도시 생활 영위’
2. 일본, ‘가깝고도 먼 나라의 닮은 꼴 부동산’
3. 영국, ‘고급아파트 인기 붐 넘어 트렌드로’
4. 호주, ‘금리인상 후폭풍에 거품경기 쏙’
5. 프랑스, ‘톡톡 튀는 주거공간에 파리지앙 매료’
6. 중국, ‘안정모드 꾀하는 정부정책 관람기’
제3장 2007년 이후, ‘돈 되는 아파트를 고르는 눈’
1. 아파트시대의 종언을 이기는 ‘뜨는 아파트 고르는 법’
2. 아파트 투자전략, ‘투기에서 투자로 개념을 바꿔라’
3. 대형 평수의 치명적 함정, ‘30~40평형을 노려라’
4. 시장흐름과 타이밍, ‘잘 사고 잘 파는 법’
5. 정권후반기와 아파트값, ‘피할 수 없는 유혹’
6. 이왕 팔 거라면 값 뛰는 ‘선거 직전을 노려라’
7. 부동산 기본기, ‘아파트 값 변동요소를 파악하라’
8. 차별화 올라타기, ‘부촌테마·특화아파트의 경제학’
9. 최우선 잣대, ‘죽을 때까지 살고 싶은 아파트만’
10. 돈은 길 따라 흘러, ‘교통 무시하면 나홀로 외톨이’
11. 돈 되는 영원한 테마, ‘불변의 가치 찾기’
12. 아는 사람만 안다, ‘매매와 전세의 상관관계’
13. 대표선수의 낙승, 랜드마크·터줏대감 ‘굿’
제4장 새 시대·새 돈줄을 품에 안은 알짜아파트
1. 미래 돈줄의 우선조건, ‘무조건 역세권 아파트’
2. 중랑구 상봉동 건영캐스빌, ‘중앙선 개통으로 물 만나다’
3. 마포구 신공덕동 이수브라운스톤, ‘금상첨화 교통입지’
4. 인천시 송도 풍림아이원, ‘21세기 국제도시로 탈바꿈’
5. 강서구 가양동 한강타운, ‘9호선 개통 후광효과 톡톡’
6. 분당구 정자동 파크뷰, ‘강남 돈 흡수하는 블랙홀’
제5장 편안한 시야의 푸른 환경 확보한 명품아파트
1. 환경이 곧 명품, ‘이젠 공원과 정원아파트 시대’
2. 영등포구 목동 13단지, ‘목동의 휴식처에 길을 묻다’
3. 파주시 교하면 현대1차, ‘도심 속 전원생활을 꿈꾸다’
4. 용산구 동부이촌동 GS한강자이, ‘풍수지리의 최고명당’
5. 용인시 양지면 발트하우스, ‘주택도 명품이어야 하는 이유’
6. 동작구 사당동 삼성래미안, ‘녹지로 둘러싸인 도심의 숲’
제6장 돈이 따라붙는 학군 좋은 지역의 명문아파트
1. 명문학군 따라가면 ‘몇 년 뒤엔 저절로 부자동네’
2. 강남구 대치동 삼성래미안, ‘교육 후폭풍의 진원지’
3. 서초구 서초동 롯데캐슬클래식, ‘전형적인 교육특구’
4. 노원구 중계동 대림벽산, ‘은행사거리와 학원가의 협화음’
5. 양천구 목동 3단지, ‘목동 교육열의 대표주자’
6. 분당구 서현동 삼성한신 시범, ‘서현동의 지적 잠재력’
제7장 탄탄한 개발호재로 무장한 대한민국 최고아파트
1. 개발은 곧 로또, ‘개발 프로젝트에 미래를 싣고’
2. 수원시 매탄동 현대홈타운, ‘독특한 고급단지의 메카’
3. 용인시 상현동 GS자이, ‘판교의 직접 후광효과’
4. 관악구 봉천동 관악푸르지오, ‘강남 생활권의 프리미엄’
5. 영등포구 당산동 삼성래미안, ‘강서권 최고아파트로 탈바꿈’
6. 성동구 금호동 대우, ‘한강에 재개발까지 일석이조’
‘아파트 불패신화, 아직도 믿으십니까?’ 그렇다고 아파트를 무시하기도 힘든 당신에게 버블이 꺼져도 당당히 살아남을 20개 미래지향적 아파트 집중소개
아파트시장이 심상찮다. 강남 재건축에서 시작된 거센 투자열풍이 서울·수도권을 넘어 이젠 지방으로까지 확산 중이다. ‘버블논쟁’도 뜨겁다. 나라안팎에선 의미 있는 버블경고가 잇따른다. 버블반대론자조차 비정상적인 가격폭등을 이상조짐으로 받아들이는 분위기다. 가격꼭지를 암시하는 징후도 농후하다. 강남아파트는 이미 평당 3,500만원에 육박했다. 일부아파트는 평당 5,000만원을 가뿐히 넘긴다. 전세 값 역시 5년 새 70%나 뛰었다. 미분양이 태반이던 지방까지 ‘묻지마 청약열풍’이 펼쳐진다. 대박심리의 전국적 확대다. 서민들은 제정신이 아닌 아파트 값 앞에 희망을 잃은 지 오래다.
하지만 지금이야말로 몸을 낮추고 조심해야할 때다. 촛불은 꺼지기 직전이 가장 밝은 법이다. 늘 그렇듯 만인이 경악하는 시세가 나오면 곧 천정을 치고 폭락한다. 아파트시장은 현재 탐욕이 지배하고 있다. 탐욕으로 치솟은 가격은 조만간 재앙의 부메랑이 돼 돌아오게 마련이다. 버블은 깨져봐야 그 처절함을 안다.
아파트시대는 끝났다. 아파트 필패를 지지하는 이유와 근거도 많다. 무분별한 벌떼근성으로 아파트를 사기엔 시절이 하수상하다. 투자든 실수요든 꼼꼼한 전략과 신중한 접근이 필수다. 버블이 꺼져도 살아남을 확실한 아파트가 아니면 ‘동작 그만’이다. 막차라도 타겠다며 모델하우스와 대출창구로 몰리는 대중심리에 일희일비해선 곤란하다. 산이 높으면 골도 깊다. 이제 아파트 불패신화의 종언(終焉)은 멀지 않았다.
전국서 펼쳐지는 묻지마 청약열풍, ‘그 처절한 아파트값의 복수‘
잠잠하던 청약열기가 다시 고조되고 있다. 지난 11월 있었던 마산 메트로시티 청약풍경이 대표적이다. 접수대기자들이 4km나 줄을 서는 진풍경이 펼쳐졌다. 대구 레이크시티 모델하우스엔 3일간 관람객만 3만명이 몰렸다. 분양률 20~30%면 대박이라던 지방에선 극히 이례적인 일이다. 모두 530조원에 달하는 엄청난 부동자금이 아파트에 러브콜을 날리고 있기 때문이다. 더 이상 내집마련을 미뤄선 안 된다는 위기의식과 지금이라도 아파트에 묻어두자는 투자심리가 반영된 결과다. 하지만 전문가들은 걱정스럽다. 누구나 선호하는 알짜아파트가 아니라면 그 끝이 너무나 명확하기 때문이다. 이른바 아파트값의 처절한 복수를 염려하는 인식이 지배적이다.
위기와 기회의 공존, ‘당신의 아파트는 괜찮은가’
지금 아파트시장은 위기와 기회가 공존하고 있다. 투자심리 역시 철저히 갈린다. 35만명에 달하는 종부세 대상자들의 집단적인 세금저항 한편에선 가격상승세로부터 소외된 대부분 서민들의 상대적 박탈감이 하늘을 찌른다. 실수요든 투자든 아파트를 둘러싼 분석과 전망도 극과 극이다. 지금이라도 사라는 의견만큼 이젠 끝났다는 반대론도 많다. 도대체 어느 장단에 춤을 춰야할지 고민스럽다. 한치 앞을 내다볼 수 없다는 점에서 불안감은 당분간 계속될 확률이 높다. 아파트시장은 이제 변곡점에 접어들었다. ‘투자의 룰’이 변했다. 어떤 아파트를 사도 값이 오르는 시대는 지나갔다. 길 건너 아파트가 천정부지로 올라도 이쪽 아파트값은 되레 떨어지는 현상까지 펼쳐질 수 있다. 이게 바로 아파트시장의 양극화요, 차별화다. 아파트값의 복수를 피하려면 차별화에 올라타는 수밖에 없다.
아파트시대가 끝난 9가지 이유, ‘차별화 올라타기’
아파트시대는 끝났다. 대한민국 아파트 공화국이란 타이틀은 이제 교과서 속의 단어로 전락할 게 불을 보듯 뻔하다. 이유는 수두룩하다. 당장 수급문제가 거론된다. 2015년을 기점으로 주택수급은 역전된다. 공급부족이 아파트값 급등의 주된 이유임을 감안하면 공급확대정책은 굉장히 중요한 이슈다. 와중에 서울인구의 지방유입은 한층 가속화된다. 국토균형발전 3대 시책처럼 시장을 안정시키려는 원천적인 정책카드도 점차 현실화된다. 인구가 줄어든다는 점 역시 장기적인 아파트 수요 감소를 뜻한다. 토지임대를 통해 아파트를 반값에 공급하겠다는 식의 저가아파트 공급확대 논의도 시장열기를 꺾을 수 있다. 일종의 임대주택 공급확대다. 세금폭탄은 2007년부터 본격화된다. 설마 했던 세금폭탄을 체감하면 무리한 아파트보유는 어려울 수밖에 없다. 여기에 대출규제와 금리인상은 아파트시대의 종언에 마침표를 찍는 결정타가 될 수 있다. 아파트값 폭락을 경험했던 미국, 영국, 호주, 프랑스, 일본, 중국 등 나라밖 상황이 전하는 반면교사도 적잖다.
선거와 아파트값, ‘그 피할 수 없는 유혹’
정책변수는 투자시장에 큰 영향을 미친다. 아파트시장도 마찬가지다. 같은 맥락에서 2007년 선거를 의식하는 투자자들이 많다. 선거 때가 되면 규제완화·철폐와 함께 세금부담 경감조치 등이 잇따를 걸로 기대하는 분위기다. 선거가 끝나고 정권이 바뀌면 참여정부의 정책이 폐지되거나 흔들릴 것으로 보기 때문이다. 선거가 있었던 해 아파트값이 대부분 올랐던 과거경험도 여기에 한 몫 한다. 이른바 선거의 화려한 유혹이다. 하지만 이번엔 좀 다르다. 정권교체가 이뤄져도 아파트시장을 잡으려는 정부정책은 유지될 확률이 높다. 정책설계가 꽤 정교해진 탓도 있지만, 무엇보다 서민계층의 상대적 박탈감을 무시할 수 없기 때문이다. 누가 정권을 잡든 아파트값 안정은 제1과제다. 그러자면 투기여지를 없애고 실수요 위주로 정책을 진행할 수밖에 없다.
돈 되는 아파트를 고르는 13가지 뉴 패러다임
새 시대엔 새로운 투자 룰을 배워야한다. 아파트 격동시대를 지배할 새로운 패러다임은 ‘차별화(양극화)’다. 차별화 코드를 무시한 투자는 엄청난 수업료를 요구할 것이다. 지역이든, 평형이든, 가격이든 차별적인 가격흐름은 이제 불가피하다. 되는 아파트라면 값이 고공행진 하겠지만, 그게 아니라면 불량·악성아파트로 전락할 수밖에 없다. 아파트시대의 종언을 이기는 뜨는 아파트를 고르는 법을 배우자. 지는 아파트에서 탈출해 뜨는 아파트로 옮겨 탈 수만 있다면 승률은 100%다. 가령 부촌테마나 특화아파트는 차별화의 대표적인 선두주자가 될 수 있다. 미래지향적 아파트는 멀리 있지 않다. 관심과 노력만 경주하면 주변에서 얼마든 찾을 수 있다. 지금은 소외됐지만 불변의 내재가치를 통해 조만간 빛을 볼 다크호스를 찜해둔다면 아파트 필패시대도 너끈히 극복할 수 있다. 2007년 이후 아파트를 잘 사고 잘 파는 법은 뭘까.
20개 명품아파트를 통해 본 ‘모래 속 진주 찾기‘
주식고수 ‘피터 린치’는 칵테일이론이란 걸 만들어냈다. 파티에 모인 사람들이 주식얘기에 열중하면 곧 시세가 하락한다는 일종의 심리지표다. 그만큼 과열됐다는 의미다. 요즘 사람들은 둘만 모이면 부동산과 아파트 얘기뿐이다. 이것이야말로 명백한 과열징후다. 아파트시장의 폭탄돌리기는 이제 종착역을 향해 치닫고 있다. 상승세가 꺾인 뒤의 후폭풍은 상상을 초월한다. 생활비를 위해 아파트를 내놔도 팔리지 않는 이른바 ‘억대거지’가 속출할 걸로 보인다. 와중에 급증하는 대출금리 부담은 일본의 버블붕괴 때처럼 연쇄파산과 줄도산으로 직결된다.
하지만 명품아파트라면 얘기는 달라진다. 새로운 게임의 법칙인 차별화에 올라탄 뜨는 아파트라면 불황시대조차 너끈히 극복할 수 있다. 극복은 물론 대다수의 그저 그런 아파트와의 가격격차를 훨씬 더 벌릴 개연성도 충분하다. 아파트시장의 빈부격차 확대다. 명품아파트는 몇 가지로 정의된다. 대부분은 누가 봐도 살고 싶은 우량아파트다. 하지만 가치분석으로 보면 구분된다. 교통·교육·환경·개발재료 등 4대 대형호재가 우선순위에 따라 구분, 반영된다. 우리는 이 책에 소개된 20개 알짜 명품아파트를 통해 새로운 시대의 뜨는 아파트를 골라내는 심미안을 기를 수 있다. 더불어 향후 명품아파트 반열에 이름을 올릴 새로운 주자를 골라 묻어둘 수 있는 분석능력도 키울 수 있다. 이들 20개 아파트는 아파트 불황시대, 그 이후를 지배하는 새로운 투자기준과 잣대로 활용 가능하다.
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