1장 만세 이후 1. 끈 떨어진 연 2. 겨울 혼사 3. 별빛이 쏟아지는데 4. 흥정 5. 악랄한 처방 6. 배정은 예수도 믿을 수 없었다. 7. 혈투 8. 옛터 2장 어두운계절 1. 용정행 2. 나는 나다 3. 영원한 잠 4. 신여성 5. 본정통에서 6. 빗속을 7. 오열 8. 외투 입어! - 부록 - 1. 3부의 주요 인물 2. 3부의 가계도 3. 3부의 주요한 역사적 사건
1897년 한가위부터 1908년까지 약 10년간, 경남 하동의 평사리를 무대로 하여 5대째 대지주로 군림하고 있는 최 참판댁과 그 소작인들의 이야기가 펼쳐진다. 하지만 1860년대부터 시작된 동학운동, 개항과 일본의 세력강화, 갑오개혁 등이<토지>전체의 구체적인 전사(前史)가 된다. 동학 장군 김개주와 윤씨 부인에 얽힌 비밀이 차차 풀려나가면서, 신분문제와 이기적 욕망에 사로잡혀 귀녀와 평산 등이 최치수를 살해하며, 전염병(콜레라)의 창궐과 대흉년, 조준구의 계략으로 결국 최 참판댁이 몰락한다. 서희는 조준구의 세력에 맞섰던 마을사람들과 함께 간도로 이주한다. 제2부(4, 5, 6권: 1911년 5월 용정촌의 대화재∼1917년 여름) 1부의 마지막으로부터 약 2∼3년이 경과한 1910년부터 약 7∼8년간 간도에 정착한 서희 일행을 중심으로 이야기가 진행된다. 경술국치 이후 간도 이민 현상과 독립운동의 여러 면모, 가치관의 변절 등 당시 간도 한인사회의 삶이 자세히 묘사된다. 서희는 공 노인의 도움으로 용정에서 대상(大商)으로 성장하나, 함께 온 농민들은 외지 정착에 어려움을 겪는다. 서희와 길상의 혼인, 구시대를 대표하는 김 훈장의 죽음, 이용과 월선의 애끓는 사랑, 일본의 밀정이 된 김두수와 길상을 중심으로 한 독립운동가들의 대립 등이 펼쳐진다.
총 
바보 빅터
